Ипотечное кредитование, его основные этапы и методы. Перспективы развития ипотеки в России.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала. Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования. 1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге(выявление некредитоспособных заемщиков, проверка трудоустройства клиента, его текущие доходы и т.д.);3) оценка вероятности погашения кредита(оцениваются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит);4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);5) заключение кредитной сделки;6) обслуживание кредитной сделки;7) закрытие кредитной сделки. На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры.

- договор купли-продажи недвижимости;- кредитный договор;- договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);- договоры страхования. Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем: - осуществляется прием платежей;- проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;- ведется бухгалтерский учет операций;- рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;- взимаются просроченные платежи;- ведется работа с проблемными кредитами:- переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной. ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;- ведется отчетность по выданным кредитам. Методы ипотечного кредитования: Постоянный ипотечный кредит. Данный вид кредита носит также название самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования Кредит с «шаровым» платежом. В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования. Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит. Особенности кредитования следующие: - периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;- выплаты процентов на оставшуюся часть долга. Кредит с участием. Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Кредит с нарастающими платежами. Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования: - минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;- на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Кредит с обратным аннуитетом. Предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. Кредит с переменной процентной ставкой. Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:Кредит с корректируемой процентной ставкой. При таком финансировании предусматривают два варианта: - корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту;- корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. Канадский ролловер. Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки. Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека). Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель. Кредит с добавленной процентной ставкой. Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.

Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым. Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит. Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше. В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся. Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры. Что ждет ипотеку? Говоря о ее развитии в России, специалисты утверждают, что внесение изменений в закон об ипотечных бумагах даст возможность участникам рынка выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Это создаст более благоприятный режим для развития ипотечного кредитования и покупки жилья. По данным портала Росбизнесконсалтинг, перспективы у ипотечного кредитования есть. Развиваются новые ипотечные программы, банки готовы снижать ставки по ипотечным кредитам и продвигать свои услуги в регионы. Это значит, что развитие ипотечного кредитования будет актуально не только для крупных городов, но и всей России, где кредит на покупку квартиры пока не столь масштабен. Чтобы жилищные накопления стали реальностью, законодателю необходимо подготовить соответствующие уточнения в закон о страховании вкладов, предусматривающие увеличение страховой суммы, и поправку в статью 837 ГК РФ (о "безотзывных" вкладах). По прогнозу Центра ипотечных программ "МИЭЛЬ-Недвижимость", в 2006 г. ожидается увеличение объема ипотечных операций на 60-80%. К декабрю объем выданных за 2006 г. кредитов составит более 2 млрд. долл.

Оригинал текста доступен для загрузки на странице содержания.